Với nền kinh tế ngày càng phát triển, tốc độ đô thị hóa diễn ra càng nhanh chóng tại các thành phố lớn như hiện nay, dẫn đến việc nhà nước buộc phải thu hồi nhà cửa, đất theo quy hoạch để phát triển các khu dân cư, mở rộng đường xá, xây dựng các khu công nghiệp,…. Chủ yếu việc thu hồi đất của nhà nước là vì những lợi ích của xã hội, lợi ích của quốc gia hay vì mục đích an ninh quốc phòng. Theo đó, để ổn định đời sống cho người dân bị thu hồi đất, nhà nước sẽ có những chính sách bồi thường như: bồi thường nhà ở tái định cư hoặc đất tái định cư đối với người sử dụng đất. Vậy đất tái định cư là gì? Có nên mua đất tái định cư không? Bài viết sau đây Sông Đà Invest sẽ mang đến những thông tin chi tiết giúp bạn giải đáp tất cả những thắc mắc trên.

Đất tái định cư là gì?

Đất tái định cư là gì

Hiện nay, pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể đối với đất tái định cư. Tuy nhiên bạn đọc có thể tham khảo một số thuật ngữ liên quan đến tái định cư như sau:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 84/2013/NĐ-CP: “Nhà ở tái định cư là một loại nhà ở được đầu tư xây dựng hoặc mua phục vụ nhu cầu tái định cư của các hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 1 Điều 2 của Nghị định này.”

Cũng tại khoản 4 Điều 3 Nghị định này quy định về hộ gia đình cá nhân tái định cư như sau: “ “Hộ gia đình, cá nhân tái định cư” là hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 1 Điều 2 của Nghị định này được mua hoặc thuê nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định của Nghị định này.”

Như vậy, từ quy định trên đây có thể hiểu đất tái định cư chính là loại đất được nhà nước sử dụng để phục vụ nhu cầu tái định cư của cá nhân và hộ gia đình để bồi thường khi bị thu hồi đất. Cũng giống như đất ở thông thường đất ở tái định cư có đầy đủ tính chất pháp lý. Theo đó, chủ sở hữu sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như có toàn quyền sử dụng đất hợp pháp giống như các loại đất ở khác.

Quy định về việc bồi thường về đất tái định cư

Căn cứ Điều 6, Nghị định 47/2014/NĐ-CP có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân có đất khi nhà nước thu hồi như sau:

“Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2.Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

3.Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

4.Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

5.Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

6.Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích đất thu hồi;

b) Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền;

c) Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền.”

Diện tích đất tái định cư được xác định như thế nào

Diện tích đất tái định cư được xác định như thế nào

Tại Điều 27, Nghị định 47/2014/NĐ-CP có quy định như sau:

“Điều 27. Suất tái định cư tối thiểu

1.Suất tái định cư tối thiểu quy định tại Khoản 4 Điều 86 của Luật Đất đai được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư.

2.Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.

3.Căn cứ quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này và tình hình cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở nhà ở, bằng nhà ở và bằng tiền.”

Như vậy:

  • Người dân sẽ được bồi thường bằng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất nếu như địa phương có quỹ đất để hỗ trợ tái định cư. Trong đó, diện tích đất ở được bồi thường không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương.
  • Nếu như địa phương không có quỹ đất để hỗ trợ tái định cư thì người dân sẽ được bồi thường bằng tiền khi Nhà nước thu hồi đất. Số tiền bồi thường sẽ được tính theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi đất của loại đất thu hồi.
  • Người dân sẽ phải nộp khoản tiền chênh lệch theo quy định của pháp luật nếu phần đất tái định cư có giá trị lớn hơn so với phần đất bị thu hồi.

Giải đáp các thắc mắc thường gặp về đất tái định cư

Đất tái định cư có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 55, Luật Đất đai như sau:

“Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

  1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
  2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
  3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
  4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng”.

Tóm lại, đất tái định cư chính là đất ở, mà căn cứ theo quy định trên đây thì đất ở là loại đất có thu tiền sử dụng đất. Do đó, chủ sở hữu đất tái định cư phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Đất tái định cư phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định

Đất tái định cư có phải nộp thuế không?

Căn cứ thông tư hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Khoản 1, Điều 1, Thông tư 153/2011/TT-BTC, quy định như sau:

“Điều 1. Đối tượng chịu thuế

1.Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành”.

Theo quy định trên đây thì đất tái định cư là đất ở, theo đó đất ở là đối tượng chịu thuế. Chính vì vậy, đất tái định cư cần phải nộp thuế theo quy định. 

Đất tái định cư có tách thửa được không?

Nếu đất tái định đáp ứng được các điều kiện theo pháp luật quy định thì sẽ được tách thửa. Theo đó, tại mỗi địa phương sẽ có những quy định riêng về điều kiện để thửa đất đó được phép tách thửa và các trường hợp không được phép chia tách thửa đất. Thông thường các điều kiện này như sau:

  • Thửa đất chỉ được tách thửa khi mới được hình thành và diện tích thửa đất còn lại không nhỏ hơn diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định tại mỗi khu vực.
  • Thửa đất đó không thuộc trường hợp đang tranh chấp hay bị kê biên để thi hành án.
  • Thửa đất vẫn còn thời hạn sử dụng đất.
  • Không thuộc khu di tích lịch sử – văn hóa, khu vực bảo tồn, danh lam thắng cảnh đã được xác định, phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
  • Phần diện tích đề nghị tách thửa chưa có thông báo thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt bởi cấp có thẩm quyền.

Đất tái định cư có được cấp sổ đỏ không?

Câu trả lời là có. Theo quy định tại khoản 1 Điều 97, Luật Đất đai: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.”

Đất tái định cư có được cấp sổ đỏ không
Đất tái định cư có được cấp sổ đỏ không

Đất tái định cư có được tách sổ đỏ không?

Người sở hữu đất hoàn toàn có thể tách sổ đỏ nếu đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và thửa đất đó đảm bảo điều kiện tách sổ theo quy định của pháp luật. Theo đó:

  • Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
  • Không có tranh chấp về đất tái định cư.
  • Không bị kê biên ở khu đất tái định cư để đảm bảo thi hành án.
  • Còn thời hạn sử dụng.
  • Đất dự định tách thửa cần đáp ứng được điều kiện về kích thước và diện tích tối thiểu theo Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
  • Trong quá trình sử dụng đất tái định cư, người sử dụng đất không vi phạm các quy định pháp luật về đất đai.

Ngoài ra, đối với trường hợp đất tái định cư chưa có sổ đỏ thì có thể dùng những loại giấy tờ sau đây:

  • Biên bản họp xét đất tái định cư cho các chủ sở hữu đất bị thu hồi.
  • Biên bản bốc thăm nền đất tái định cư.
  • Biên bản bàn giao nền đất tái định cư.
  • Quyết định về việc giao nền tái định cư.

Hộ gia đình được cấp đất tái định cư thì sổ đỏ ghi tên ai?

Tại Khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định, sổ đỏ sẽ được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, theo quyết định giao đất tái định cư của cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp hộ gia đình được cấp đất tái định cư thì sổ đỏ sẽ được đứng tên người có quyền sử dụng đất.

Về mặt pháp lý khi đất tái định cư đã được cấp sổ đỏ, người dân sẽ có đầy đủ quyền sở hữu, định đoạt đối với thửa đất đó, bao gồm cả việc tách sổ đỏ nếu thửa đất đó đảm bảo được các điều kiện về việc tách thửa theo quy định của Luật Đất đai.

Đất tái định cư có được bán/chuyển nhượng không?

Câu trả lời là có. Tại Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng mua bán đất tái định cư được như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Đất tái định cư có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Đất tái định cư có phải nộp tiền sử dụng đất không

Căn cứ theo Điều 55, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng”.

Như vậy, đất tái định cư chính là đất ở, mà theo quy định của pháp luật hiện hành thì đất ở chính là loại đất có thu tiền sử dụng đất. Do đó, đất tái định cư phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Một số khái niệm liên quan đến đất tái định cư

Đất nền tái định cư là gì?

Đất nền tái định cư được hiểu là loại đất nền do Nhà nước cấp cho người bị thu hồi đất để bồi thường, giúp họ sớm có nơi an cư mới. Những khu đất này chưa có bất kỳ tác động nào của máy móc và con người như đào, san, lấp đất… nên nó vẫn giữ nguyên được hiện trạng ban đầu.

Đất quy hoạch tái định cư là gì?

Đất quy hoạch tái định cư là khu đất đã được khoanh vùng và phân bổ theo không gian sử dụng cho mục đích là bồi thường cho người bị thu hồi đất. Giúp họ tìm được nơi an cư mới để nhanh chóng ổn định cuộc sống.

Khu đất tái định cư là gì?

Khu đất tái định cư là một khu vực gồm nhiều thửa đất liền kề nhau và có ranh giới phân chia rõ ràng. Khu đất này được Nhà nước cấp cho những người bị thu hồi đất và được đền bù đất theo quy định của pháp luật.

Có nên mua đất tái định cư không?

Có nên mua đất tái định cư không

Đất tái định cư về cơ bản là đất ở nên có thể mua bán bình thường. Tuy nhiên, người mua cũng cần cân nhắc thật kỹ càng nếu đất tái định cư đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi nếu mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ thì việc giao dịch tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như người mua khó được cấp sổ đỏ, xây dựng bị cản trở, khó khăn trong việc chuyển nhượng, người bán lừa đảo,…

Vì thế khi giao dịch, bên mua và bên bán nên sử dụng hợp đồng ủy quyền, có nghĩa là bên mua có toàn quyền sử dụng, cho thuê, chuyển nhượng hay tặng mảnh đất đó.

Do đó trước khi quyết định có nên đầu tư đất tái định cư không, người mua hãy cân nhắc thật kỹ lưỡng và tốt nhất là nên mua đất tái định cư đã có sổ đỏ/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kinh nghiệm mua đất tái định cư an toàn

Làm sao để mua đất tái định cư rẻ và an toàn? Dưới đây là một số lưu ý quan trọng khi tiến hành giao dịch mua bán loại nhà đất này, cụ thể:

– Người mua cần thêm điều khoản ràng buộc trong hợp đồng nếu mua nhà đất tái định cư chưa có sổ đỏ qua hình thức Hợp đồng ủy quyền. Cụ thể, bên mua có quyền định đoạt tài sản theo đúng quy định của pháp luật sau khi thanh toán và nhận được giấy chứng nhận từ bên bán khi tham gia các loại giao dịch: cho thuê, tặng, cho, bán lại,…

– Người mua nên thông qua văn bản quyền sử dụng nhà đất để lập hợp đồng mua bán song song với hợp đồng ủy quyền. Khi mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ, các điều khoản tại hợp đồng mua bán sẽ giúp bên mua giảm thiểu các rủi ro từ đó tạo sự an toàn, tin tưởng trong quá trình giao dịch.

– Bên cạnh đó, người mua cần tìm hiểu thật kỹ các tiêu chuẩn của nhà ở khi mua đất tái định cư từ chất lượng, vị trí, quy hoạch,… của khu tái định cư. Bởi vì vị thế của một số khu đất tái định cư không đẹp, khó khăn trong việc đi lại, cơ sở hạ tầng chưa phát triển. Ngoài ra, người mua nên cần kiểm tra thật kỹ vào những ngày mưa, nắng bởi một số khu có chất lượng kém, nhà nhanh xuống cấp để có thể đánh giá được khả năng chống thấm hoặc hướng ánh nắng của căn nhà. 

– Tìm hiểu những hạn chế về quá trình chuyển nhượng mua nhà tái định cư. Theo đó, có thể điểm qua một số hạn chế của người mua loại hình nhà đất này như:

  • Do loại đất này chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên người bán có thể tự ý vô hiệu hợp đồng ủy quyền để rút lại ý định chuyển nhượng.
  • Khi hủy bỏ giao dịch, người mua sẽ không được nhận lãi của số tiền bỏ ra mà chỉ được hoàn trả số tiền ban đầu.
  • Khi xảy ra tranh chấp và kiện tụng thì bên mua dễ bị rủi ro hơn.

Kết luận

Qua bài viết trên đây, đất tái định cư được xem như một khoản bồi thường của Nhà nước dành cho cá nhân và hộ gia đình khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, chỉ có các đối tượng theo quy định tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP mới được bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định. Hy vọng đã mang đến cho bạn đọc quan tâm những kiến thức hữu ích.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *